El mercado de la vivienda en Estados Unidos está sintiendo la presión de las tasas de interés más altas, que se reflejan en créditos hipotecarios más costosos (es decir, una mayor cuota mensual) y condiciones más exigentes para acceder al crédito. Además de mayores tasas, existen otras señales. Por ejemplo, menores ventas de viviendas existentes, menos casas en venta, una reducción en las solicitudes de hipotecas, en los precios de las viviendas y en la inversión residencial, todo apunta a una desaceleración notable del mercado de la vivienda en 2022. Sin embargo, los precios están lejos de colapsar. ¿Qué ha ocurrido?
La Reserva Federal comenzó a subir los tipos de interés en marzo de este año. Las últimas cuatro reuniones generaron aumentos de 75 puntos básicos, lo que llevó la tasa de fondos federales de 0-0,25% en marzo a 3,75%-4% en noviembre. El mercado inmobiliario es uno de los que más se ha resentido como consecuencia.
El mercado de la vivienda es importante porque es una de las principales fuentes de riqueza de las personas. Si ésta cae, entonces es razonable esperar menor gasto, lo que a su vez contribuye a bajar la inflación. También este mercado es relevante, por supuesto, como una importante fuente de actividad económica y empleo (representa entre el 15% y el 18% del PIB).
Respecto de las hipotecas, la Encuesta de Mercados Hipotecarios Primarios de Freddie Mac muestra que las tasas hipotecarias a 30 años superaron el 7% en promedio en la última semana de octubre, el nivel más alto en 20 años. Esto es casi cuatro puntos porcentuales más que la tasa promedio hace un año.
En este momento, el mercado de la vivienda se está desacelerando a uno de los ritmos más rápidos registrados. Las ventas de casas usadas cayeron un 24% en septiembre respecto al año anterior, marcando el octavo mes consecutivo de caída, según datos publicados en octubre por la Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (NAR). No habíamos sido testigos de una caída tan prolongada desde 2007. El número de viviendas listadas también cayó en septiembre un 22% en doce meses.
En cuanto a las solicitudes de hipotecas, los datos recopilados por la Asociación de Banqueros Hipotecarios muestran que este año han bajado un 38% en comparación con el anterior, lo que las deja en su nivel más bajo desde 1997. Respecto de los precios, cifras publicadas por Redfin revelaron que el 22 % de las viviendas en venta redujeron su precios en septiembre, un nuevo récord. En términos de inversión, la inversión residencial cayó a una tasa anual de aproximadamente 26% en el tercer trimestre, según el Departamento de Comercio.
Sin embargo, los precios no han caído como podría esperarse. La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios informó recientemente que el precio mediano de viviendas existentes en septiembre fue un 8,4% mayor que el año anterior. Un factor importante para esto es la escasez de oferta, dado que la cantidad de viviendas que se ofrecen actualmente en el mercado es pequeña en comparación con 2008 y 2009: aproximadamente 1,25 millones en septiembre frente a más de 4 millones en aquellos años. Más aún, el inventario total de viviendas en septiembre fue un 2,3% inferior al de agosto. Hay, además, un mayor número de propietarios que hoy se benefician de tasas hipotecarias fijas, dejándolos menos expuestos que en 2008 a perder sus viviendas. Tenemos, en consecuencia, un mercado inmobiliario que cae, pero no se desploma, a pesar de la contracción notable que hemos visto en el crédito este año. En Chile, por su parte, también hemos visto que el costo de los créditos hipotecarios se ha disparado, tanto por mayores tasas como por el crecimiento en el valor de la UF. Asimismo, la banca se ha vuelto más exigente a la hora de otorgar créditos para viviendas. Ya existen señales de que el costo de arrendamiento ha subido. Habremos de esperar más datos para analizar qué ha ocurrido con los precios de casas y departamentos.
Publicada originalmente en:
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