¿Por qué están más caros los créditos hipotecarios?

Si bien hoy en día la inflación y el alto valor del dólar son quizás los temas económicos más notorios para el común de la gente, el cambio que hemos experimentado en el mercado de créditos hipotecarios constituye una tremenda preocupación para aquellos que aspiraban a comprar una propiedad en el corto plazo. Las condiciones a las que esperaban poder financiarse se han evaporado. En pocas palabras, el sueño de la vivienda propia es hoy mucho más caro.

Esto se debe, en mayor medida, a dos causas que están relacionadas. Por un lado, el aumento en la Tasa de Política Monetaria (TPM) del Banco Central, que se propaga a través de la economía. En diciembre llegó a 4%, siendo que en agosto pasado estaba en 0,75%.

Por otra parte, los retiros de fondos previsionales han drenado una parte importante de la liquidez en los mercados de letras hipotecarias y mutuos. A pesar de que mucha gente no conoce estos instrumentos, son ellos los que aseguraban no sólo un mayor flujo de crédito, sino que también mayores plazos para pagar. Las AFP y las compañías de seguros son actores de primer orden en estos mercados, y al contar hoy con menos fondos para invertir, el efecto ha sido evidente: los precios de estos instrumentos han caído, por lo que sus tasas han subido.

El Banco Central, en su Informe de Estabilidad Financiera (IEF) del segundo semestre de 2021, hizo referencia explícita a los problemas que se están observando en el mercado de capitales local. En particular, habló del impacto significativo sobre los precios de activos, algunos de los cuales, como ya vimos, son parte integral del financiamiento de la vivienda.

Para aterrizar la discusión, veamos las consecuencias de este impacto con un ejemplo. Es común que en Chile un hogar destine el 30% de sus ingresos mensuales al pago de un dividendo. Así, un hogar con ingresos líquidos de $1,6 millones mensuales puede pedir un crédito hipotecario donde el dividendo sea de $500.000 pesos aproximadamente. Comparemos dos casos con dicho dividendo, ambos con un crédito por 80% del valor del inmueble, pero el primero a 25 años con tasa anual de 2,5% real y el segundo a 15 años con tasa anual de 5% real. En el primero caso, el deudor podrá comprar una propiedad de aproximadamente UF 4.494, mientras que en el segundo su límite estará en las UF 2.560 (suponiendo una UF de $31.100). Es decir, el cambio en las condiciones del crédito obligan al comprador a elegir una vivienda que sea un 43% más barata que aquella a la que podría haber optado antes. Y esto es sin considerar, primero, que las aprobaciones de los créditos se han vuelto más exigentes, es decir, han aumentado las solicitudes rechazadas; y, segundo, que con la inflación la UF ha subido, por lo que el dividendo de $500.000 equivale a menos UF que antes.

Independientemente de nuestras opiniones respecto de los retiros anticipados de fondos previsionales, está claro que el mercado de los créditos hipotecarios se ha visto afectado. A fin de cuentas, para que alguien compre una casa o departamento con deuda, es necesario que otros le presten el dinero. Y lo que ha ocurrido es que hoy hay menos dinero para prestar y, también, menos disposición a prestar el dinero que queda.

Más aún, se espera que la TPM siga aumentando en el corto plazo y que el mercado de capitales tome un tiempo largo en recuperarse, por lo que los futuros postulantes a créditos hipotecarios tendrán que acostumbrarse a este nuevo escenario.