Una pausa al sueño de la casa propia

El acceso a la vivienda propia es una de las metas financieras más importantes para la gente tanto en Estados Unidos como en Chile. Hoy vemos dos fenómenos que han puesto paños fríos a este sueño en ambos países: el alza en las tasas de interés de los créditos hipotecarios y el incremento en los precios de las viviendas.

En Estados Unidos, los datos publicados hace poco muestran que la tasa de interés promedio fija para una hipoteca de 30 años alcanzó 5,11%, promedio que no se veía hace más de una década. Hace tan solamente un año, la media era de 2,97%. Esto no ha sido una gran sorpresa para los analistas, pues los bonos de largo plazo han visto crecer sus tasas, las que están estrechamente relacionadas con aquellas de créditos inmobiliarios. En todo caso, si miramos las tasas que se cobraban hace dos, tres o cuatro décadas, éstas eran mucho mayores que las actuales.

En cuanto a precios, los datos muestran que en febrero de este año los precios en el mercado de la vivienda habían crecido 19,8% en el último año (índice S&P CoreLogic Case-Shiller). El alza más alta es de Phoenix, donde los precios crecieron 32,9% (Miami quedó tercera, con 29,7%). Datos del gobierno muestran que, al mes de febrero, el precio mediano para una vivienda nueva se ha incrementado 21,4% en el último año, hasta llegar a los 436.700 dólares. Las ventas de estos inmuebles cayeron 8,6% en el mes de marzo. Para viviendas usadas, el precio mediano en marzo fue de 375.300 dólares, un nuevo récord. Al mismo tiempo, las ventas de este tipo de propiedades cayeron a los niveles más bajos desde junio de 2020.

Esta combinación de precios y tasas ha llevado a que el dividendo para una propiedad de valor mediano financiada con una hipoteca a 30 años se encuentre un 46% por sobre el monto que se pagaba un año atrás. Esto ayuda a explicar el freno en las ventas.

En el caso de Chile, podemos encontrar similitudes con lo que ocurre en Estados Unidos. El último Informe de Estadísticas Financieras y Monetarias del Banco Central reportó que la tasa de interés promedio para créditos de vivienda en el mes de marzo alcanzó UF + 4,45%, el mayor nivel desde agosto de 2013. Para tener una referencia, el mínimo en la serie histórica es de UF + 1,99% (octubre y noviembre de 2019) y el máximo de UF + 5,92% (enero de 2009).

Como analizamos en una publicación anterior en este mismo medio, las tasas han sido impulsadas al alza tanto por la política monetaria más restrictiva del Banco Central, como por el menor dinamismo del mercado de capitales tras los retiros desde las cuentas de AFP y los anticipos de rentas vitalicias. La incertidumbre política también ha influido, como puede verse en las trayectorias de las tasas en torno a eventos importantes (como el resultado de la elección de la Convención Constitucional).

Además de mayores costos en intereses, los requisitos para otorgar los créditos—porcentaje del valor del inmueble que se financia, plazo de pago, nivel de renta—se han vuelto más exigentes. Si sumamos los mayores precios de las viviendas, se concluye que los dividendos pagados, para quienes logren acceder a crédito, son hoy mucho mayores. Es decir, una realidad similar a la que se vive en Estados Unidos.

En el corto plazo, mientras la inflación no ceda y los bancos centrales continúen ajustando, el acceso a la vivienda continuará siendo más difícil. El acceso restringido a crédito ayudará a contener la demanda, lo que tendrá un efecto negativo sobre los precios de los bienes raíces (cuya magnitud, sin embrago, resulta difícil de predecir). Por otro lado, la escasez de viviendas y el aumento en los costos de construir nuevas unidades (tanto por materiales como por mano de obra) empujarán los precios en sentido contrario, al alza. Lo que sí es claro es que, durante este período, el mercado inmobiliario se enfriará, con una menor generación de créditos hipotecarios.